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6 décembre 2010 1 06 /12 /décembre /2010 15:13

affiche de la modification du POS du RaincyLes affiches de présentation de la modification simplifiée du POS du Raincy annoncent que cette modification est nécessaire pour réaliser trois projets immobiliers : 65 allée du Jardin Anglais, 23 allée de l'Eglise et 48 allée du Plateau. Il est même indiqué avec précision le numéro des parcelles concernées.
Le libellé de cette affiche laisse croire que les modifications ne concernent que les trois parcelles concernées.

C'est faux.

Les modifications portent sur des zones complètes et pas uniquement sur quelques parcelles.
Les propriétaires des parcelles limitrophes de ces zones ont vraiment de quoi s'inquiéter des nouvelles possibilités de constructions d'immeubles tout près de chez eux ! 

Plan de la modification du POS du RaincyLe projet comporte trois modifications.

La troisième ne concerne effectivement que la parcelle de l'allée du Plateau ( dénommée zone UA*, en jaune sur le plan) pour y permettre de construire des bâtiments de R+3+combles de 15m de hauteur au lieu de R+2+Combles de 12m de hauteur.

Les deux autres modifications concernent la totalité des zones UAa et UAb.

Sur le plan (cliquez dessus pour le voir en grand) les 6 zones UAa sont colorées en rose, les 2 zones UAb en vert. Ces deux modifications ont pour but de permettre de construire plus haut et plus près des limites séparatives des parcelles, en particulier lorsque les parcelles voisines sont classées en UE.

 

Différences entre les zones UA et UE

Dans les zones UA, zones assurant une fonction de centre multifonctionnel (habitat, commerces, services, bureaux), les règles d'urbanisme permettent facilement de construire un immeuble.

Par contre, les zones UE sont des zones pavillonnaires. Les constructions doivent garder un volume et une emprise réduite. Leur distance par rapport aux limites du terrain est fixée de manière à maintenir de grands espaces de jardin. Le morcellement des parcelles n'est possible que pour les très grands terrains.

Conséquences des modifications proposées

Les modifications proposées dans les zones UAa et UAb ont une influence directe sur les parcelles UE voisines. En réduisant les distances par rapport aux limites séparatives, voire en permettant de construire au bord de la limite séparative, il est bien évident que ces modifications s'effectueront au détriment des propriétés voisines et de leur caractère résidentiel et paysager.
Il sera possible, en particulier, en zone UAb de construire un immeuble de 12m de hauteur dont les balcons seront à 6m seulement de la limite séparative avec le jardin d'un pavillon voisin, au lieu d'une distance de 12m selon le règlement actuel. 

Pour consulter l'intégralité du règlement du POS actuellement en vigueur cliquez ici (pdf). Plan de zonage (pdf imprimable et zoomable).  

Vous pouvez prendre connaissance, ci-après, de l'intégralité du texte du dossier consultable à la mairie jusqu'au lundi 13 novembre inclus, date limite pour déposer vos observations. Les mentions surlignées sont des ajouts pour une meilleur clarté du texte.
Vous constaterez que l'exposé des motifs est général et ne fait pas mention de projets particuliers. Aucune justification des modification proposées n'est exposée.
Par ailleurs la mention "doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade entre ces 2 points (H <L/2) avec un minimum de 6m" dans l'article 7.1.2 de la modification ne veut pas dire grand chose, surtout quand on sait que H indique la hauteur de la construction et L la distance ! 

EXPOSE DES MOTIFS

Une procédure de modification simplifiée du POS a été introduite dans le code de l'urbanisme (article L123-13) par les articles 1er et 2 de la loi n°2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés et le décret n°2009-722 du 18 juin 2009.

Le Plan d'Occupation des Sols de la commune du Raincy a été approuvé le 28 mars 2000 et modifié le 24 avril 2006. Une procédure de révision simplifiée a été approuvée le 29 septembre 2008.

Les objectifs de cette modification simplifiée concernent des adaptations de certaines règles d'urbanisme pour permettre la réalisation de projets de logements. Elle concerne l'article UA7 pour les secteurs UAa et UAb et l'article UA10 pour le secteur UAa identifié au plan de zonage par une étoile.

MODIFICATION 1

Cette modification concerne le secteur UAb

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT ACTUEL

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES
7.1.
- Cet article s'applique aux secteurs UA, UAa, UAb et UAc.

La distance comptée horizontalement de tout point de la façade de la construction (balcons et terrasses compris), comportant des baies principales telles que définies en annexe au règlement et les limites séparatives, doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces 2 points (H < L) avec un minimum de 6m. Cette distance est réduite à 4m dans le secteur UAd.
Lorsque la façade du bâtiment n'est pas percée de baies principales telles que définies en annexe au règlement , la distance entre la construction et les limites séparatives sera au moins égale à la moitié de la hauteur de façade (H < 2L) sans pouvoir être inférieure à 4m.

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT MODIFIE

7.1.1 - Cet article s'applique aux secteurs UA, UAa et UAc. inchangé
La distance comptée horizontalement de tout point de la façade de la construction (balcons et terrasses compris), comportant des baies principales telles que définies en annexe au règlement et les limites séparatives, doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces 2 points (H < L) avec un minimum de 6m. Cette distance est réduite à 4m dans le secteur UAd.
Lorsque la façade du bâtiment n'est pas percée de baies principales telles que définies en annexe au règlement , la distance entre la construction et les limites séparatives sera au moins égale à la moitié de la hauteur de façade (H < 2L) sans pouvoir être inférieure à 4m.

7.1.2 - Cet article s'applique aux secteurs UAb nouveau
La distance comptée horizontalement de tout point de la façade de la construction (balcons et terrasses compris), comportant des baies principales telles que définies en annexe au règlement et les limites séparatives, doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade entre ces 2 points (H <L/2) avec un minimum de 6m.
Lorsque la façade du bâtiment n'est pas percée de baies principales telles que définies en annexe au règlement , la distance entre la construction et les limites séparatives sera au moins égale à la moitié de la hauteur de façade (H <2L) sans pouvoir être inférieure à 4m.

MODIFICATION 2

Cette modification concerne le secteur UAa

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT ACTUEL

7.2. - Les constructions peuvent s'implanter en limite séparative dans les cas suivants :

- Dans les secteurs UA, UAb et UAd, l'implantation est autorisée des deux côtés sur une profondeur maximum de 20m par rapport à la marge de recul ou à l'alignement définis à l'article 6 hormis pour les rez-de-chaussée commerciaux pour lesquels la profondeur des constructions n'est pas limitée.
- Dans le secteur UAd, les équipements publics pourront s'implanter des deux côtés quelle que soit leur profondeur.

- Dans le secteur UAa, l'implantation des constructions est autorisée des deux côtés des limites latérales sur une profondeur de 20m en rez-de-chaussée et 17 m à partir du 1er étage par rapport à la marge de recul à l'exception des limites latérales mitoyennes à la zone UE pour lesquelles il est fait application des règles édictées au 7.1.

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT MODIFIE

7.2. - Les constructions peuvent s'implanter en limite séparative dans les cas suivants :
- Dans les secteurs UA, UAb et UAd, inchangé l'implantation est autorisée des deux côtés sur une profondeur maximum de 20m par rapport à la marge de recul ou à l'alignement définis à l'article 6 hormis pour les rez-de-chaussée commerciaux pour lesquels la profondeur des constructions n'est pas limitée.
- Dans le secteur UAd, inchangé les équipements publics pourront s'implanter des deux côtés quelle que soit leur profondeur.
- Dans le secteur UAa, nouveau l'implantation des constructions est autorisée des deux côtés des limites latérales sur une profondeur de 20m. Au-delà de la profondeur de 20m, il est fait application des règles édictées au 7.1.

MODIFICATION 3

Cette modification concerne le secteur UAa.

ARTICLE UA10 DU REGLEMENT ACTUEL

HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

La hauteur des constructions est la plus grande distance mesurée verticalement entre tout point d'un bâtiment et le terrain naturel.
Les équipements techniques de superstructures (machinerie d'ascenseur, conduits de ventilation) ne pourront dépasser de plus d'1,50 mètre la hauteur plafond définie au 10.1 et 10.2 pour permettre d'intégrer ces locaux techniques en toiture.

Toutefois, lorsque la voie est en pente, la côte moyenne du terrain naturel est prise comme référence, les façades des bâtiments sont divisées en sections n'excédant pas 15 m de longueur et la hauteur est prise au milieu de chacune d'elles.

10.2. - Dans le secteur UAa, la hauteur est limitée à R + 2 + C et 13 mètres au faîtage.

ARTICLE UA10 DU REGLEMENT MODIFIE

10.2. - Dans le secteur UAa, la hauteur est limitée à R + 2 + C et 13 mètres au faîtage à l'exception du secteur UAa* (indiqué au plan de zonage) où la hauteur est limitée à R+3+C et 15 mètres au faîtage.

 

- fin du dossier consultable à la Mairie -

Pour compléter votre information

Extrait du règlement du POS actuellement en vigueur :

 

DÉFINITIONS
- Baie principale :
Présente le caractère d’une baie principale, une ouverture qui assure la vue et éclaire une pièce principale.
- Baie secondaire :
1-  Est une baie secondaire, une ouverture qui assure la vue et éclaire une pièce secondaire
2-  Est une baie secondaire, une ouverture qui dessert une pièce principale comportant déjà par ailleurs une baie principale lorsque la dite ouverture est unique avec une largeur maximum d’1,20m et présente une superficie inférieure d’au moins 50 % à celle de la baie principale.
- Pièce principale :
Sont principales, les pièces destinées au sommeil, au séjour, au travail ainsi qu’à l’exercice d’une activité (chambre à coucher, salon, salle à manger, bureau, atelier, local destiné à la réception de la clientèle…)
- Pièce secondaire :
Sont secondaires les pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinet d’aisance, buanderie, débarras, séchoirs, ainsi que le cas échéant, les dégagements et dépendances telles que remises, locaux d’archives, réserves...

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commentaires

Hermy 11/12/2010 17:08



@alice :


"les voisins se touchent"


Non, là je m'indigne, pas ce genre de perversion au Raincy !




Alice 11/12/2010 10:53



Eté 1995 : Nous emménageons dans une maison au Raincy ; Petite ville de caractère, belles maisons, bonne réputation, collège,
lycée, tout y est attirant.


( Pour la petite histoire, nous quittons une ville du 77 qui, selon nous, tourne «mal » : les parcelles se morcellent, les voisins se touchent, l’avenue commerçante voit se multiplier
banques, petits restos exotiques , solderies…) 


Depuis  15 ans, au Raincy, pas mal de changements : De beaux immeubles le long de l’avenue principale en remplacement des anciens, notamment dans
le quartier médiathèque. 


Par contre, nous assistons à une même tendance de  transformation commerciale que dans notre ancienne ville.


Décembre 2010 :   Quand aux quartiers résidentiels, des changements
aussi ! Les dernières modifications du POS méritent attention…Sauf erreur de ma part, les parcelles des quartiers pavillonnaires sont issues de la découpe de l’ancien Parc du Château :
Espace, belles pierres, grands arbres, c’est l’Histoire du Raincy qui lui donne tant de caractère.  Si de futures constructions plus hautes et plus
sérrées se mettent progressivement à étouffer les plus anciennes, c’est l’identité du Raincy qui est perdue !


Le Plan de relance, entre autres , a permi cela…Attention  à la suite…


 


PS : Raincy Nono, au début de « vos travaux », j’étais un peu perdue, mais je profite de ce commentaire pour vous dire que la nouvelle présentation de votre blog est très chouette, très renseigné, que ce doit être un énorme travail. Une seule remarque : la liste des commentaires  « avance » très vite et si l’on  ne visite pas le blog très fréquemment, on peut sauter un sujet très
vite : la liste des sujets n’est visible que si on va sur les commentaires  ou si l’on fait défiler les pages en partant du bas de la
première : Serait-il envisageable d’avoir cette liste plus visiblement, dès l’arrivée sur la 1ère page ? (ex: les 10 commentaires sur la neige ont éffacé tous les autres
sujets).


 


Alice   



Philémon 11/12/2010 12:27



Merci Alice pour votre commentaire et vos compliments ! Pour l'instant, notre plate-forme de blog ne permet pas de faire apparaitre plus de commentaires à la fois... par contre nous
allons réfléchir.


Nous avions tenté un forum (peu visible et attrayant) peut-être pourrions nous en "installer" un nouveau (avec les progrès de la technologie )



Henri 09/12/2010 21:01



L' Astérix au Raincy,



Merci Raincy Nono de la présentation de la N ième "modification simplifiée du Plan d'Occupation des Sols"! sans vous je la ratais!
Mais Philémon, ai je bien compris son principe:
- sur quels critères un propriétaire (ou promoteur) peut il obtenir un Astérix de densification (donc de valorisation) de sa parcelle?
- que peuvent faire les voisins du projet qui se croyaient en secteur pavillonnaire et qui vont se retrouver brutalement à coté d'un immeuble quatre étages (des quatre étages autour de
la place des fêtes et de l'église Saint Louis çà vous dit?)?
- combien de fois peut t'on successivement faire une "modification simplifiée de POS" comme c'est la pratique chez nous depuis quatre ans et plus sans trahir l'esprit du
POS?
Merci de vos réponses Philémon mais j'ai peur pour Le Raincy et aussi pour mon patrimoine.


Henri



Philémon 10/12/2010 10:37



Bonjour Henri,


Cette modification simplifiée fait partie de mesures à caractère exceptionnel dans le cadre du Plan de Relance pour accélérer les opérations de construction. Elles doivent être faites le 31
décembre 2010 au plus tard.


Il n'y a pas d'enquête publique, seulement une mise à disposition du dossier pour le public et le recueil de ses observations.


La densification autour de l'église St Louis a été introduite par la modification précédente. La commissaire enquêteur avait émis des réserves sur cette densification. Je vous invite à vous
reporter au rapport d'enquête publique que j'ai mis en ligne sur le blog. http://www.raincy-nono.com/article-modification-du-pos-du-raincy-42829090.html.  


Vous posez la question sur ce qu'on peut faire face à cette nouvelle modification du POS.


La première chose à faire est d'aller déposer un avis sur le registre prévu à cet effet à la Mairie.


Je vous rappelle qu'il ne reste qu'aujourd'hui et lundi pour le faire.


 Ensuite, il ne vous restera plus qu'à exercer un recours contre la délibération.



Patouffe 07/12/2010 07:59



Merci de décrypter pour nous ces informations un peu "techniques" mais essentielles pour tous ceux qui sont ou voudraient devenir propriétaires au Raincy.



Lady Lala 06/12/2010 15:46



Je n'ai pas encore tout bien compris. Philémon pouvez-vous préciser ? l'article 7.1 est remplacé par le 7.1.1 et le 7.1.2 ?


Merci pour tout ce travail d'éclaircissement qui donne un nouvel éclairage sur cette modification du POS jusqu'alors assez obscure... Vive la  transparence !
Une raincynonaute illuminée



Philémon 06/12/2010 17:10



@ Lady Lala


Le 7.1.1 et 7.1.2 remplacent le 7.1.


La manière dont ces modifications sont exposées n'est pas particulièrement simple à comprendre en première lecture. à croire que c'est fait exprès !



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