Les affiches de présentation de la modification simplifiée du POS du Raincy annoncent que cette modification est nécessaire pour réaliser trois projets immobiliers : 65 allée du Jardin Anglais, 23 allée de l'Eglise et 48 allée du Plateau. Il est même indiqué avec précision le numéro des parcelles concernées.
Le libellé de cette affiche laisse croire que les modifications ne concernent que les trois parcelles concernées.

Le projet comporte trois modifications.

La troisième ne concerne effectivement que la parcelle de l'allée du Plateau ( dénommée zone UA*, en jaune sur le plan) pour y permettre de construire des bâtiments de R+3+combles de 15m de hauteur au lieu de R+2+Combles de 12m de hauteur.

Les deux autres modifications concernent la totalité des zones UAa et UAb.

Sur le plan (cliquez dessus pour le voir en grand) les 6 zones UAa sont colorées en rose, les 2 zones UAb en vert. Ces deux modifications ont pour but de permettre de construire plus haut et plus près des limites séparatives des parcelles, en particulier lorsque les parcelles voisines sont classées en UE.

Dans les zones UA, zones assurant une fonction de centre multifonctionnel (habitat, commerces, services, bureaux), les règles d'urbanisme permettent facilement de construire un immeuble.

Par contre, les zones UE sont des zones pavillonnaires. Les constructions doivent garder un volume et une emprise réduite. Leur distance par rapport aux limites du terrain est fixée de manière à maintenir de grands espaces de jardin. Le morcellement des parcelles n'est possible que pour les très grands terrains.

Les modifications proposées dans les zones UAa et UAb ont une influence directe sur les parcelles UE voisines. En réduisant les distances par rapport aux limites séparatives, voire en permettant de construire au bord de la limite séparative, il est bien évident que ces modifications s'effectueront au détriment des propriétés voisines et de leur caractère résidentiel et paysager.
Il sera possible, en particulier, en zone UAb de construire un immeuble de 12m de hauteur dont les balcons seront à 6m seulement de la limite séparative avec le jardin d'un pavillon voisin, au lieu d'une distance de 12m selon le règlement actuel. 

Pour consulter l'intégralité du règlement du POS actuellement en vigueur cliquez ici (pdf). Plan de zonage (pdf imprimable et zoomable).  

Vous pouvez prendre connaissance, ci-après, de l'intégralité du texte du dossier consultable à la mairie jusqu'au lundi 13 novembre inclus, date limite pour déposer vos observations. Les mentions surlignées sont des ajouts pour une meilleur clarté du texte.
Vous constaterez que l'exposé des motifs est général et ne fait pas mention de projets particuliers. Aucune justification des modification proposées n'est exposée.
Par ailleurs la mention "doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade entre ces 2 points (H <L/2) avec un minimum de 6m" dans l'article 7.1.2 de la modification ne veut pas dire grand chose, surtout quand on sait que H indique la hauteur de la construction et L la distance ! 

Une procédure de modification simplifiée du POS a été introduite dans le code de l'urbanisme (article L123-13) par les articles 1er et 2 de la loi n°2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés et le décret n°2009-722 du 18 juin 2009.

Le Plan d'Occupation des Sols de la commune du Raincy a été approuvé le 28 mars 2000 et modifié le 24 avril 2006. Une procédure de révision simplifiée a été approuvée le 29 septembre 2008.

Les objectifs de cette modification simplifiée concernent des adaptations de certaines règles d'urbanisme pour permettre la réalisation de projets de logements. Elle concerne l'article UA7 pour les secteurs UAa et UAb et l'article UA10 pour le secteur UAa identifié au plan de zonage par une étoile.

Cette modification concerne le secteur UAb

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT ACTUEL

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES
7.1. - Cet article s'applique aux secteurs UA, UAa, UAb et UAc.
La distance comptée horizontalement de tout point de la façade de la construction (balcons et terrasses compris), comportant des baies principales telles que définies en annexe au règlement et les limites séparatives, doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces 2 points (H < L) avec un minimum de 6m. Cette distance est réduite à 4m dans le secteur UAd.
Lorsque la façade du bâtiment n'est pas percée de baies principales telles que définies en annexe au règlement , la distance entre la construction et les limites séparatives sera au moins égale à la moitié de la hauteur de façade (H < 2L) sans pouvoir être inférieure à 4m.

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT MODIFIE

7.1.1 - Cet article s'applique aux secteurs UA, UAa et UAc. inchangé
La distance comptée horizontalement de tout point de la façade de la construction (balcons et terrasses compris), comportant des baies principales telles que définies en annexe au règlement et les limites séparatives, doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces 2 points (H < L) avec un minimum de 6m. Cette distance est réduite à 4m dans le secteur UAd.
Lorsque la façade du bâtiment n'est pas percée de baies principales telles que définies en annexe au règlement , la distance entre la construction et les limites séparatives sera au moins égale à la moitié de la hauteur de façade (H < 2L) sans pouvoir être inférieure à 4m.

7.1.2 - Cet article s'applique aux secteurs UAb nouveau
La distance comptée horizontalement de tout point de la façade de la construction (balcons et terrasses compris), comportant des baies principales telles que définies en annexe au règlement et les limites séparatives, doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade entre ces 2 points (H <L/2) avec un minimum de 6m.
Lorsque la façade du bâtiment n'est pas percée de baies principales telles que définies en annexe au règlement , la distance entre la construction et les limites séparatives sera au moins égale à la moitié de la hauteur de façade (H <2L) sans pouvoir être inférieure à 4m.

Cette modification concerne le secteur UAa

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT ACTUEL

7.2. - Les constructions peuvent s'implanter en limite séparative dans les cas suivants :

- Dans les secteurs UA, UAb et UAd, l'implantation est autorisée des deux côtés sur une profondeur maximum de 20m par rapport à la marge de recul ou à l'alignement définis à l'article 6 hormis pour les rez-de-chaussée commerciaux pour lesquels la profondeur des constructions n'est pas limitée.
- Dans le secteur UAd, les équipements publics pourront s'implanter des deux côtés quelle que soit leur profondeur.

- Dans le secteur UAa, l'implantation des constructions est autorisée des deux côtés des limites latérales sur une profondeur de 20m en rez-de-chaussée et 17 m à partir du 1^er étage par rapport à la marge de recul à l'exception des limites latérales mitoyennes à la zone UE pour lesquelles il est fait application des règles édictées au 7.1.

ARTICLE UA7 DU REGLEMENT MODIFIE

7.2. - Les constructions peuvent s'implanter en limite séparative dans les cas suivants :
- Dans les secteurs UA, UAb et UAd, inchangé l'implantation est autorisée des deux côtés sur une profondeur maximum de 20m par rapport à la marge de recul ou à l'alignement définis à l'article 6 hormis pour les rez-de-chaussée commerciaux pour lesquels la profondeur des constructions n'est pas limitée.
- Dans le secteur UAd, inchangé les équipements publics pourront s'implanter des deux côtés quelle que soit leur profondeur.
- Dans le secteur UAa, nouveau l'implantation des constructions est autorisée des deux côtés des limites latérales sur une profondeur de 20m. Au-delà de la profondeur de 20m, il est fait application des règles édictées au 7.1.

Cette modification concerne le secteur UAa.

ARTICLE UA10 DU REGLEMENT ACTUEL

HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

La hauteur des constructions est la plus grande distance mesurée verticalement entre tout point d'un bâtiment et le terrain naturel.
Les équipements techniques de superstructures (machinerie d'ascenseur, conduits de ventilation) ne pourront dépasser de plus d'1,50 mètre la hauteur plafond définie au 10.1 et 10.2 pour permettre d'intégrer ces locaux techniques en toiture.

Toutefois, lorsque la voie est en pente, la côte moyenne du terrain naturel est prise comme référence, les façades des bâtiments sont divisées en sections n'excédant pas 15 m de longueur et la hauteur est prise au milieu de chacune d'elles.

10.2. - Dans le secteur UAa, la hauteur est limitée à R + 2 + C et 13 mètres au faîtage.

ARTICLE UA10 DU REGLEMENT MODIFIE

10.2. - Dans le secteur UAa, la hauteur est limitée à R + 2 + C et 13 mètres au faîtage à l'exception du secteur UAa* (indiqué au plan de zonage) où la hauteur est limitée à R+3+C et 15 mètres au faîtage.

- fin du dossier consultable à la Mairie -

Extrait du règlement du POS actuellement en vigueur :

DÉFINITIONS
- Baie principale :
Présente le caractère d’une baie principale, une ouverture qui assure la vue et éclaire une pièce principale.
- Baie secondaire :
1-  Est une baie secondaire, une ouverture qui assure la vue et éclaire une pièce secondaire
2-  Est une baie secondaire, une ouverture qui dessert une pièce principale comportant déjà par ailleurs une baie principale lorsque la dite ouverture est unique avec une largeur maximum d’1,20m et présente une superficie inférieure d’au moins 50 % à celle de la baie principale.
- Pièce principale :
Sont principales, les pièces destinées au sommeil, au séjour, au travail ainsi qu’à l’exercice d’une activité (chambre à coucher, salon, salle à manger, bureau, atelier, local destiné à la réception de la clientèle…)
- Pièce secondaire :
Sont secondaires les pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinet d’aisance, buanderie, débarras, séchoirs, ainsi que le cas échéant, les dégagements et dépendances telles que remises, locaux d’archives, réserves...

Une affichette de format A4 particulièrement discrète a été apposée sur les panneaux d'informations administratives de la Ville du Raincy.

(cliquez sur la photo plus bas pour agrandir l'image, le flou vient de la pluie ruisselant sur la vitre du panneau !).

En voici le texte :

Pour permettre la réalisation de trois projets immobiliers intégrant des logements aidés, l'un sis 65, allée du Jardin Anglais cadastré AB 33, sur la parcelle sise 23, allée de l'Eglise cadastrée AC 36 et sur la parcelle sise 48, allée du Plateau cadastrée AC 136 une procédure de modification simplifiée des zones UA et UE du Plan d'Occupation des Sols de la Ville du Raincy est nécessaire.
Dans ce cadre, un dossier sera mis à disposition en Mairie à l'adresse suivante : 121 avenue de la Résistance au rez de jardin, aux horaires d'ouverture habituelle de la Mairie à compter du 13 novembre 2010 et ce pour une durée d'un mois soit jusqu'au 13 décembre 2010.
Pour toutes informations complémentaires, vous pouvez contacter le 01.43.81.88.97.

Comme trop souvent au Raincy, cet affichage, qui est pourtant une condition indispensable pour la validité de la procédure de révision, est effectué de manière peu rigoureuse.
Le décret 2009-722 du 18 juin 2009 indique :
Un avis précisant l’objet de la modification simplifiée, le lieu et les heures où le public pourra consulter le dossier et formuler des observations est publié en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département et affiché en mairie ou au siège de l’établissement public compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées.

Il est tout à fait anormal que l'affichage ne mentionne pas la possibilité pour le public de donner son avis sur le projet.
L'affichage laisse croire qu'il s'agit d'une simple information du public, ce qui est très différent.
L'absence de mention des textes officiels auxquels se réfère la procédure de révision du POS prévue par la Ville ne permet pas au public d'en connaître le contexte  et le déroulement.

De plus, la mention "aux heures d'ouverture habituelle de la Mairie" est-elle vraiment une bonne manière de préciser les heures où le public pourra consulter le dossier ?

La parcelle du 65 allée du Jardin Anglais est actuellement occupée par l'Espace Jardin Anglais (ancienne Maison des Jeunes), elle appartient à la Ville.
Il est prévu de la vendre à un promoteur pour construire des immeubles.

Le 13 allée de l'Eglise est face à l'entrée de l'Eglise Saint-Louis et du Service des Impôts, ce sont les anciens locaux de la société Vertadec.

Le 48 allée du Plateau est une parcelle en friche, en haut du cimetière nouveau, elle est actuellement inconstructible sans confortation du sous-sol (anciennes carrières de gypse), elle appartient à la Ville. Elle a déjà fait l'objet d'une modification de POS fin 2009.